Impostos sobre a Venda de Imóveis – O que Precisa de saber

Com o início de Abril, inicia-se também o período de entrega da declaração de IRS em Portugal, que se estende até 30 de junho, os contribuintes devem submeter a sua declaração à Autoridade Tributária, exclusivamente por via eletrónica. Esta obrigação mantém-se mesmo nos casos em que não houve qualquer lucro ou quando, apesar de existir uma mais-valia, esta acabe por não ser tributada.
Mas afinal, o que são mais-valias? De forma simples, correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo — como um imóvel ou um produto financeiro — isto é, à diferença entre o valor pelo qual comprou e aquele pelo qual vendeu. No caso dos imóveis situados em Portugal, essas mais-valias estão sujeitas a IRS, mesmo que o vendedor resida fora do país.
Ainda assim, há situações em que poderá não ter de pagar imposto. Um exemplo comum é o de bens adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, embora esta exceção não se aplique a terrenos para construção urbana.
Também isenta do IRS fica a mais-valia gerada pela venda da habitação permanente do agregado familiar se for utilizada na compra de uma outra habitação permanente ou de lote de terreno para construção com esse fim.
De notar que este mecanismo – designado “reinvestimento” total ou parcial da mais-valia – tem prazos rígidos. A compra da nova habitação ou do lote deve ocorrer nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses seguintes. E só se aplica à parte adquirida sem recurso a crédito bancário.
Para efeitos do cálculo do imposto, é tido em conta o valor e o ano de aquisição; o valor e o ano da venda; e são abatidas certas despesas e encargos, nomeadamente os gastos com obras de valorização, comissão da mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, etc.
Em termos fiscais, as mais-valias imobiliárias são consideradas em 50% do lucro, abatido das despesas, sendo esse valor englobado aos restantes rendimentos, nos casos dos residentes em Portugal, para apuramento da taxa geral do IRS.
No caso dos residentes no estrangeiro, o imposto também só incide sobre os mesmos 50% da mais-valia, mas o contribuinte deve informar a Autoridade Tributária portuguesa de todos os rendimentos por si obtidos no país de origem para efeitos de determinação da taxa a aplicar.
Note-se, a este propósito, que a referida comunicação vai agravar a taxa que recai apenas sobre a mais-valia gerada pela venda, mas não vai provocar uma dupla tributação, pois não é aplicado qualquer imposto sobre os rendimentos obtidos no estrangeiro e já aí tributados pelo país de origem.
Desde 1 de Janeiro de 2023, e à semelhança do que acontece com os residentes em Portugal, as taxas do IRS tornaram-se progressivas também para os rendimentos das mais-valias obtidas pelos aqui não residentes. O pagamento do IRS, se for esse o caso, deve feito até ao último dia de Agosto do ano posterior à venda.