O mercado imobiliário é um dos assuntos mais discutidos atualmente, pela sua elevada complexidade jurídica, e, respetivo impacto económico, que por estes motivos exige uma rigorosa análise e consequentemente uma atuação prudente. Neste contexto, aconselho, como já é habitual, que concretize todos os seus negócios, acompanhado de mecanismos adequados, para que seja garantida mais uma vez a tão mencionada eficácia e segurança jurídica. A salvaguarda destes princípios, muitas vezes realçados nos nossos artigos, constituem um pilar essencial em qualquer relação jurídica, assumindo particular relevância no assunto aqui discutido.
Como já é do vosso conhecimento, ao se concretizar um negócio de compra e venda de um imóvel, é sempre importante antes da assinatura da respetiva escritura, a assinatura de contrato de promessa de compra de venda, que funciona como uma garantia da realização do negócio, composto por um conjunto de cláusulas que permitirão a sua celebração sob as condições que determinar.
No entanto, quando assinado o contrato de promessa, podem surgir dúvidas quando à sua intenção de completar o negócio ou não. Quando estas questões surgem, é sempre importante informar se de quais são as possíveis alternativas e que implicações terá a sua decisão.
Neste sentido, apresento o instituto de cessão da posição contratual previsto e regulado no Código Civil, onde consta no art.º 424.º como “(…) a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na sua transmissão”. Se for antes só produzirá efeitos a partir da sua notificação ou reconhecimento (n.º 2 do mesmo artigo). Resumidamente, consiste na substituição de um sujeito por outro, assumindo este a mesma posição, e todos direitos e obrigações inerentes a esta.
Como já é habitual explicarei através de um pequeno exemplo prático, imagine que Belmira comprará a Ana um imóvel pelo valor de 100.000,00 €, e, após assinarem o contrato de promessa, Belmira decide que já não pretende comprar o imóvel, mas tem conhecimento de uma pessoa que até estaria interessada neste negócio. Desta forma, contacta esta pessoa (Carlos) e decide celebrar a supramencionada cessão de posição contratual. Poderá o fazer gratuitamente, vendo-se a ser substituída no negócio por Carlos sem obter qualquer lucro, ou poderá o fazer aplicando um preço a esta substituição, preço incluindo no valor a pagar pelo imóvel. Voltando ao exemplo anterior, se Belmira atribuir um valor de 20.000,00 € à transmissão o valor pago pelo Carlos na totalidade seria 120.000,00 €. Seguindo qualquer uma das vias Belmira terá de comunicar com a Ana acerca da sua pretensão e obter o seu consentimento para tal.
Relembro que com a sua concretização, transmitem-se não só a posição jurídica, mas também todos os direitos e obrigações inerentes ao negócio a concluir, incluindo o pagamento de futuros impostos.
Em suma, a transmissão da posição contratual vem mais uma vez demonstrar que a celebração de negócio imobiliário é flexível, uma vez que é nos fornecido um conjunto de mecanismos que permitem adaptar o negócio às necessidades e interesses das partes envolvidas.
Cessão de Posição Contratual: noção e possíveis consequências
