O António vive num apartamento em Lisboa que está a ser arrendando por Berto (nomes fictícios). No entanto, Berto pretende vender esse apartamento, contactando António para lhe informar e dizer que vai levar possíveis compradores a visitar o imóvel. António, para além de sentir-se desconfortável em ter estranhos no apartamento, ficou muito nervoso com a possibilidade de ver o seu contrato de arrendamento extinguir-se antes do prazo. Surgem, então, diversas questões perante este cenário: Pode vender-se um imóvel durante o período em que está a ser arrendando? O contrato de arrendamento extingue-se com a essa venda? Quais são os direitos e deveres do senhorio e inquilino?
Efetivamente, nada impede um senhorio de vender o seu imóvel enquanto estiver a arrendá-lo, pois não deixa de ter direitos enquanto proprietário, nomeadamente o direito à alienação do imóvel. Contudo, o arrendatário também tem direito a permanecer no imóvel depois da venda deste, pelo menos até ao final do prazo do contrato de arrendamento. A venda do imóvel não serve de fundamento para extinguir o contrato de arrendamento antes do prazo previsto, simplesmente transmite-se o título de senhorio para o novo proprietário. É importante ressalvar que o novo proprietário/senhorio não poderá alterar as condições do contrato, tais como o valor da renda, e duração do contrato.
No entanto, também podemos colocar as seguintes questões: Pode o Berto comprar este imóvel? Se, sim, em que termos? Neste caso, o Berto poderá comprar o imóvel, podendo até exercer um direito de preferência na compra deste bem. Este direito de preferência surge, entre outras situações, quando exista um contrato de arrendamento há mais de dois anos. Se for este o caso, o senhorio deve informar o arrendatário das condições de compra do bem, e, o arrendatário se pretender comprar o bem, deve apresentar a sua proposta, que irá prevalecer sobre as propostas dos outros possíveis compradores.
Se o arrendatário não pretender comprar o imóvel, e, por sua vez não exercer o direito de preferência que lhe é concedido, surge uma nova preocupação – Pode o senhorio mostrar a casa a um possível comprador?
Apesar da lei não prever nenhuma disposição legal que nos permita responder concretamente a esta questão, sabemos que, a entrada no domicílio, com exceção de algumas situações previstas na lei, não pode ocorrer sem consentimento do titular, como está previsto no art.º 34.º da Constituição da República Portuguesa, que regula a inviolabilidade do domicílio e da correspondência.
Como o arrendatário, durante a vigência do contrato, não pode ser obrigado a desocupar o bem, exercendo uma posse legitima do imóvel, o senhorio deve ter em consideração em que circunstâncias e condições poderão ser realizadas essas visitas, estas só deverão acontecer se existir um pré-aviso razoável, e em horários acordados com o arrendatário, caso contrário o arrendatário poderá recusar a visita.
Assim, conclui-se que a venda de um imóvel nestas condições depende da colaboração e boa-fé de ambas as partes, senhorio e inquilino, pois por um lado o senhorio tem o direito de querer vender o seu bem, uma vez que exerce um direito de propriedade sobre o mesmo, mas também deve ser zelada a privacidade do arrendatário.
Compra e venda de um imóvel arrendando
